A seguito dell’emanazione del decreto legge n. 133/2014, che ha espressamente disciplinato il contratto di “rent to buy“, l’Agenzia delle Entrate ha emanato una propria circolare che contribuisce a fare chiarezza su alcuni punti ancora in dubbio sulla tassazione da applicare per questo nuovo genere di contratto immobiliare. Come è ormai noto, questo tipo di contratto prevede l’immediata concessione dell’utilizzo di un immobile, con il diritto per il conduttore di acquistarlo successivamente entro un termine determinato , fissato in un massimo di dieci anni, deducendo dal prezzo finale di acquisto la parte di canone indicata nel contratto e già versata. Praticamente nel periodo di utilizzo dell’immobile da parte dell’ inquilino/acquirente, il canone da questi versato deve essere necessariamente imputato in parte a corrispettivo dell’affitto, ed in parte ad acconto sul futuro prezzo di vendita, qualora il conduttore decida di acquistarlo.
In questa circostanza l’ inquilino/acquirente pagherà il saldo del prezzo concordato, al netto della parte dei canoni che sia stata imputata contrattualmente ad “acconto prezzo”, mentre in caso contrario avrà diritto alla restituzione di una quota (e quindi non necessariamente dell’intero importo) dei canoni imputati contrattualmente ad“acconto prezzo”, e dovrà quindi conseguentemente restituire l’immobile alla scadenza del contratto sottoscrityo .
La tutela più importante per le parti è la possibilità di trascrivere il contratto di”rent to buy” nei Registri Immobiliari per tutta la sua durata, fino ad un massimo di 10 anni, quindi ben di più del termine massimo di efficacia della trascrizione di un “normale” contratto preliminare (3 anni), consentendo al futuro possibile acquirente di acquistare l’immobile libero da ogni ipoteca o altra formalità contro il venditore, ed anche nel caso di fallimento di quest’ultimo.
Anche se il contratto venga considerato diverso da una semplice combinazione di due contratti (locazione e preliminare unilaterale di compravendita), in realtà l’impostazione scelta dall’ Agenzia delle Entrate nella sua circolare inerente alla tassazione da applicare, va in senso completamente opposto, cioè considera la tassazione sulle due “parti” del canone, sia ai fini delle imposte dirette (imposte sui redditi e IRAP) sia delle imposte indirette (IVA e imposta di registro), come se si trattasse delle tassazione di due contratti distinti e separati, che ai fini fiscali restano autonomi l’uno dall’altro. E quindi la quota di canone destinata a corrispettivo del godimento viene tassata come un normale canone di locazione, mentre la quota destinata ad acconto sul futuro prezzo di vendita riceve il trattamento fiscale degli acconti di prezzo versati in occasione della stipula di un normale contratto preliminare di compravendita.
Lo stesso vale nell’analisi dettagliata che è stata fatta nella Circolare dell’Agenzia delle Entrate, delle varie ipotesi di imponibilità o esenzione IVA dei canoni di godimento e degli acconti prezzo. La scelta basilare dell’Agenzia omette di considerare la natura unitaria del contratto, che avrebbe consentito in qualche caso di adottare ragionevolmente soluzioni più favorevoli al contribuente (basti pensare, ma non è l’unico esempio, all’ipotesi del mancato acquisto da parte del conduttore, in cui l’imposta di registro da questi versata sugli acconti prezzo non viene in alcun modo rimborsata, anche nel caso in cui il concedente proceda alla restituzione di detti acconti al conduttore). D’altra parte però non può che salutarsi con favore l’emanazione della circolare che certamente conferisce un notevole grado di certezza, anche fiscale, a questa nuova figura contrattuale, che si spera possa contribuire, come in parte sta già facendo, a far superare l’attuale perdurante stato di crisi del mercato immobiliare italiano.
