Investire 16,1 milioni in un fondo immobiliare riuscendo a perdere 248 mila euro in meno di 24 ore non è un bel risultato. Ma purtroppo è solo l’inizio di un’investimento nato male e proseguito peggio con un meno 17,8% (sul rendimento a 5 anni) che ha riguardato direttamente l’ INPGI, l’Istituto Nazionale di Previdenza dei Giornalisti Italiani, l’ente previdenziale che gestisce i contributi versati dalle società editrici ai giornalisti, investendoli in fondi ed immobili, da cui provengono gli utili di gestione necessari a pagare le pensioni.
Sotto la gestione del presidente Andrea Camporese il consiglio di amministrazione dell’istituto deliberò il 1 luglio 2011 di acquistare quote del fondo Senior, fondo gestito dalla Dea Capital Real Estate Sgr cioè l’ex Idea-Fimit, controllata dal gruppo De Agostini. Un investimento questo controverso e poco chiaro che ha influito negativamente, senza alcun ombra, di dubbio sui risultati gestionali di bilancio dell’ l’INPGI negli anni successivi. Basti considerare che l’ultimo bilancio 2016 del fondo riporta una perdita di 104 milioni di euro.
Investire nel fondo Senior è un operazione che doveva sembrare pericoloso, per diverse ragioni. Innanzitutto perché sottoscritto con una tempistica folle che nessun accorto operatore finanziario avrebbe mai accettato, in quanto rappresentava un cospicuo investimento in un fondo che aveva delle caratteristiche poco attraente: i suoi immobili erano occupati abusivamente o non riportavano alcun reddito ! Ultima ragione in quanto questo investimento era stato negoziato da consulenti profumatamente pagati, che apparivano formalmente sui lati opposti della trattativa, mentre in realtà erano strettamente uniti da rapporti professionali.
L ’Inpgi ha rischiato anche delle ulteriori nuove perdite se soltanto avesse investito anche in un’ulteriore gigantesca operazione immobiliare alle porte di Roma, proposta fin dall’inizio dalla Sgr del fondo Senior, e bloccata soltanto grazie ad una guerra interna tra i vertici dell’Inps . Dal punto di vista finanziario l’aspetto più preoccupante sarà allorquando il fondo Senior andrà in scadenza, e quindi dovrà liquidare i propri asset (investimenti) immobiliari, che quasi certamente avranno un valore di mercato bassissimo perché in quanto vuoti o ancora peggio occupati abusivamente. Ed in ogni caso un valore molto ma molto inferiore rispetto a quanto riconosciuto dall’Inpgi all’atto del conferimento in denaro avvenuto otto anni fa, e quindi andranno così ad aggravare ulteriormente il già instavile equilibrio di bilancio dell’ente previdenziale dei giornalisti, che ha seri problemi per poter garantire le pensioni ai giornalisti.
Tutto nasce così
Idea-Fimit creò il fondo Senior acquisendo nel 2009 i 12 immobili apportati da Inpdap (ente previdenziale ora oggi confluito nell’ Inps n.d.r.) per un valore risultante a bilancio per 94,25 milioni di euro, ai quali se ne aggiunsero nel 2010 altri 31 immobili conferiti da Banca Marche e collocati con un valore di 16,1 milioni. Oltre agli apporti immobiliari dell’ Inps e di Banca Marche arrivarono anche 10 milioni sottoscritti e versati in valuta della Fondazione Enasarco , e dulcis in fundo… dall’investimento dell’ INPGI, che il 29 luglio 2011 deliberò di acquistare 61 quote per un investimento totale di 16.137.550 euro.
Il valore di ciascuna quota corrispondente a 264.550 euro era stato stabilito sulla base dell’ultimo Nav (Net Asset Value) disponibile, che risaliva al 31 dicembre 2010. Peraltro, la sottoscrizione effettuata dall’ INPGI sotto la presidenza Camporese, avvenne il 29 luglio 2011 e quindi doveva essere fatta in base al nuovo valore della quota calcolata al 30 giugno 2011 che, per sfortuna dell’Inpgi, risultava inferiore alla valutazione del dicembre precedente.. Effettuata con queste modalità La sottoscrizione delle quote del Fondo Senior effettuata da parte da parte dell’ INPGI avvantaggia i soci Inps ed Enasarco, e quindi anche la Idea-Fimit stessa, la quale aveva chiaramente tutto l’interesse a far lievitare il valore del fondo gestito, così da veder crescere le proprie commissioni. In pratica da questa operazione ci guadagnavano tutti, eccetto l’ Inpgi.
Fimit approvò lo stesso giorno del pagamento da parte di Inpgi, la nuova relazione semestrale del Fondo Senior che svalutava dell’1,72% il precedente Nav . Operazione questa a seguito della quale l’INPGI registrava dopo un solo giorno la perdita secca di 248 mila euro . Nessun operatore finanziario attento ed esperto sottoscriverebbe mai alla fine di luglio delle quote di un fondo in base a un valore stimato sette mesi prima, ben sapendo che un fondo è tenuto a calcolare il Nav ogni sei mesi.
Un giornalista di un quotidiano economico-finanziario online ha chiesto a INPGI il perché di tale scelta su questo investimento, ma senza alcun risultato. Infatti l’ unica risposta pervenuta da via Nizza, è stata questa, ricevuta dal direttore generale dell’Ente Mimma Iorio:
“Buonasera. Faccio seguito alla sua richiesta di informazioni sull’investimento effettuato dall’ente nel Fondo Senior. A tal proposito, le confermo – come tra l’altro a lei è ben noto – che l’Inpgi ha inviato alla società Idea Fimit una lettera riservata nel 2014 nella quale venivano formulate osservazioni e giudizi sulla gestione del fondo. A tal riguardo, è tuttora aperto un tavolo di discussione con la stessa società – che negli ultimi anni ha cambiato molte delle figure di riferimento – per ottenere il riconoscimento delle questioni oggetto di attenzione da parte dell’Istituto. Credo che comprenderà come l’Inpgi, nel tentativo di perseguire ogni opportunità entro l’alveo di conformità alla normativa di settore, non può fornire risposte in questa fase procedurale perché potrebbe pregiudicare gli interessi stessi dell’Istituto e quindi degli iscritti”.
E’ importante cercare di capire che cosa abbia spinto l’INPGI ed il CdA presieduto da Andrea Camporese a effettuare l’investimento nel fondo Senior e sopratutto di quali informazioni era effettivamente a conoscenza. Un ruolo “fondamentale” lo hanno giocato senza alcun dubbio gli advisor dell’ INPGI , e cioè la società “Consulenza Istituzionale” di Daniele Pace (ora diventato amministratore delegato di INVITALIA Partecipazioni) , che aveva effettuato una “due diligence”, mentre Idea-Fimit si era avvalsa sulla consulenza di Giulio Gallazzi, il finanziere ex giocatore di football americano che recentemente sta trattando l’acquisto da Preziosi della squadra del Genoa Calcio .
In ogni caso per Gallazzi la sottoscrizione di Inpgi si è rivelata un ottimo affare considerato che attraverso una sua società estera (la Sri Capital Adviser LTD) ha incassato una fattura di circa 400 mila euro, pagati ad inizio agosto 2011 da Idea-Fimit , con la causale: “Segnalazione di Pregi come da contratto N. 2691/2011 (e successive modifiche) per il cliente “INPGI” al netto dello sconto economico accordato”.
Ma Inpgi sapeva?
Il quesito più imbarazzante è come possa il CdA dell’ Inpgi aver deliberato un investimento di una così importante consistenza senza avere in realtà una valutazione precisa del patrimonio immobiliare già presente e collocato in portafoglio nel Fondo Senior. Infatti nè la Sgr Idea-Fimit, che l’ advisor Daniele Pace il quale sostiene di aver utilizzato esclusivamente la documentazione ricevuta dall’ Inpgi, avevano fornito al nuovo investitore, cioè l’ente previdenziale dei giornalisti, la relazione redatta nel 2009 dall’esperto “indipendente” Yard Valtech società questa che guarda caso… è stata in seguito rilevata ed assorbita dalla Ire del gruppo Dea Capital, azionista di maggioranza di Idea-Fimit, al momento del conferimento degli immobili Inpdap .
Yard Valtech redigeva una relazione abbastanza allarmante, che avrebbe fatto nascere più di un dubbio anche al più inesperto degli investitori:
“È da rammentare la problematica originata dal combinato derivante dall’elevato numero di asset sfitti o comunque attualmente privi di redditività (pari al 48% circa) e della contestuale mediamente scarsa redditività media di quelli locati (pari al solo 3,4% circa del valore totale di libero mercato per vendita frazionata)”. Aggiungendo: “Il canone percepito sulle unità locate o condotte in indennità d’occupazione è mediamente sottodimensionato di quasi il 23,3% rispetto a quello equo di mercato per quegli usi ed in quelle zone e per di più il dato non è affatto omogeneo”, segnalando che “quasi il 94% dell’introito totale da locazioni deriva da unico contratto (Roma, via Pianciani-via Manzoni) per di più scaduto dal 1999 e legato ad un’amministrazione pubblica”. In parole pratiche tra tutti gli immobiliare del fondo, l’unica fonte di reddito da affitti, pari al 94% appunto, proviene da un unico palazzo, quello di via Manzoni/via Panciani 22-32, che in quel momento ospitava l’ex Provveditorato agli studi (ora Ufficio Scolastico regionale per il Lazio ).
Peraltro l’immobile di Via Pianciani valutato 59.330.320 euro cioè il 59,09% del valore complessivo degli immobili apportati dall’ Inpdap , era confluito con un contratto in scadenza che è stato disdettato, ed ora è sfitto ! Quello che la relazione invece non diceva riguarda un altro maxi immobile apportato al fondo, cioè quello di via Collatina 383-385-387, che come si leggerà nella Relazione del fondo del 2014, risultava dal 2004 “oggetto di abusiva occupazione da parte di soggetti originari del Corno d’Africa (in particolare Etiopi ed Eritrei)”, .
Nessun tecnico ha mai pensato di andare a ispezionarlo. La Yard Valtech valutava l’immobile Collatina per un valore di 23.267.399 euro, pari al 23% del valore totale del fondo. Un valore a dir poco esagerato che non considerava minimamente la circostanza che l’occupazione abusiva in realtà lo rendeva una continua fonte passività, senza speranza alcuna invece che si potesse trasformare in tempi brevi in una auspicabile fonte di reddito. Non a caso ancora oggi migranti Eritrei ed Etiopi ci vivono stabilmente abusivamente senza che nessuno paghi in solo centesimo di euro.
Legittimo chiedersi: è sia mai possibile che il cda dell’Inpgi nel 2011 fosse all’oscuro di tutte queste informazioni ed avesse deciso senza alcuna dovuta verifica di investire 16,1 milioni basandosi invece soltanto sulla base di un “business plan” preparato dalla Sgr Idea-Fimit e del parere favorevole del consulente Daniele Pace? Ma sembra proprio che tutto ciò sia stato possibile ed è successo sulla “pelle” , cioè a danno dei portafogli dei poveri giornalisti e delle loro pensioni.
Dopo quattro anni l’ INPGI si sveglia…
Inpgi quattro anni più tardi, esporrà tutti i suoi dubbi e le sue contestazioni alla Sgr, ma è bene tener presente e ricordare che sino all’ inizio del 2014 , i vertici dell’ente previdenziale dei giornalisti non pronunciarono una parola sulla perdita di 248.000 euro di cui era certamente a conoscenza sin dal 2011, cioè l’anno di sottoscrizione della propria quota di investimento.
Finalmente nell’ottobre 2014 il direttore generale dell’Inpgi, Mimma Iorio, si è svegliata dal torpore che aleggia negli uffici di via Nizza, inviando una lettera di contestazione a Idea Fimit, nella quale si legge: “facendo seguito alle precedenti comunicazioni con le quali questo ente ha manifestato il proprio disappunto per le deludenti performance del fondo (…) si ribadiscono integralmente le precedenti perplessità già formulate in merito agli effetti negativi delle svalutazioni e alla scarsa redditività degli immobili conferiti dai quotisti Inps e Banca Marche”.
L’istituto chiedeva chiarimenti anche su “la riduzione dei costi di gestione complessivi che annualmente gravano sul fondo e che si ritiene non trovino giustificazione nei risultati ottenuti e nell’attività svolta dalla gestione medesima del fondo. A titolo esemplificativo i comitati dovrebbero essere – in primis quello etico – a titolo gratuito, con rimborsi delle sole spese sostenute per non gravare, come nel corso del 2013, per oltre 150 mila euro il bilancio del fondo”;
Inpgi contestava anche la mancanza di rappresentatività: “Da oltre un anno non è consentito all’Inpgi di esprimere la propria opinione”, e si lamenta del conflitto di interessi di Inps: “Si ritiene necessario che la Sgr risolva l’evidente problematica sulla costituzione dei quorum costitutivi dell’assemblea, di fatto condizionati negativamente dal comportamento di un quotista con una posizione di evidente conflitto di interessi (Inps è azionista della Sgr con una quota del 29,6%)”. Quindi la situazione si è anche aggravata dal fatto che il principale sottoscrittore del Fondo Senior, cioé l’Inps, è anche uno dei principali azionisti di Idea-Fimit. Dunque gli apporti iniziali di immobili Inpdap (poi confluita nell’Inps) sono stati fatti in evidente conflitto di interessi.
La Iorio nel 2014 chiedeva anche spiegazioni sulle modalità di sottoscrizione delle quote avvenuta nel 2011, da parte di Inpgi , e con riferimento alla perdita dovuta alla sottoscrizione del 29 luglio, l’ente di previdenza chiedeva formalmente alla Sgr se “ci sono stati accordi di collocamento con soggetti intermediari che possano aver inciso sulla scelta della data di sottoscrizione”. Infine l’istituto chiese di avere chiarimenti sulla somma di circa 3 milioni di euro risultanti a bilancio sotto la causale “lavori di ristrutturazione” effettuati nel palazzo di via Manzoni/via Pianciani 22-32 nel 2012 , lavori dei quali però non ha mai visto alcuna documentazione.
Insomma, un elenco di contestazioni tardive piuttosto corposo, dal quale però manca ancora qualcosa, e cioè dei chiarimenti su “Ecovillage”, un’operazione di sviluppo immobiliare che nei piani della Sgr avrebbe dovuto rappresentare la vera ragione dell’investimento nel Fondo Senior.
Ecovillage e la “guerra” nell’ INPS
Come nasca e si concluda l’operazione Ecovillage viene tutto descritto dei vertici di Idea-Fimit in maniera molto sintetica nella relazione 2014 del fondo Senior :
“al fine di cogliere le opportunità di un mercato che risente del momento economico generale (…) il Fondo aveva avviato le attività necessarie all’investimento nell’iniziativa denominata ‘Ecovillage’, che contemplava la compravendita e lo sviluppo da parte del Fondo di un terreno a destinazione residenziale e commerciale. Tale iniziativa si sviluppava su un’area nel comprensorio del Comune di Marino (…) Il progetto prevedeva la realizzazione di circa 1.500 appartamenti, per una superficie commerciale complessiva non inferiore a 114.000 mq, (…) nonché alla realizzazione di un parco pubblico attrezzato (…) ed un centro commerciale. A seguito di numerose iniziative da parte del Fondo per effettuare l’investimento descritto, ed in considerazione della mancata approvazione dell’iniziativa da parte dei competenti organi di governance del Fondo stesso, si è ritenuto opportuno non dare seguito all’iniziativa con il Fondo Senior”.
La storia però è un po’ più complessa. Intanto a concepire quella maxi speculazione, nota come “Area del Divino amore”, era stata la società Ecovillage Srl, controllata della Parsitalia di Luca Parnasi (il costruttore che oggi sta costruendo il nuovo stadio della Roma a Tor di Valle).
L’accordo prevedeva la cessione da parte di Senior a Parnasi dello stabile di via Pianciani 22 (cioè l’unico immobile a reddito del fondo, allora ancora affittato), con una valutazione dell’immobile di 65 milioni e un ulteriore conguaglio che avrebbe dovuto versare il fondo Senior pari a 23 milioni in contanti, 18 dei quali da destinare a Banca Imi (gruppo Intesa Sanpaolo), finanziatrice del progetto. Inoltre era stabilito l’affidamento dei lavori a Parsitalia che sarebbe diventato il “general contractor” dell’operazione di sviluppo immobiliare.
Il fondo Senior avrebbe ottenuto azioni di Parsitalia e la proprietà di una porzione dei terreni sui quali si sarebbe edificato Ecovillage. Non proprio un affarone per il fondo, non fosse altro per un’opzione in capo alla Provincia di Roma che si era impegnata ad acquistare via Pianciani entro il 2014 per 70 milioni di euro, cioè 5 milioni in più rispetto alla proposta Parnasi.
A far saltare l’operazione, incredibilmente, fu proprio la stessa Inps, cioè l’investitore che aveva dato l’avvio all’operazione, a causa di violenti dissidi interni. Se infatti l’allora presidente dell’Istituto Nazionale di Previdenza, Antonio Mastrapasqua, era un aperto fautore del progetto, il direttore generale dell’Inps, Mauro Nori, ne era un convinto oppositore.
Lo scontro tra i due finì sui giornali: il “Fatto Quotidiano” pubblicò un loro scambio di mail riservate, nelle quali Nori metteva in chiaro la sua “perplessità sui contenuti”dell’accordo e puntava il dito sugli “elevati profili di rischio” dovuti alla crisi “che lascia prevedere, al momento, non poche difficoltà nella commercializzazione del complesso a fronte della inevitabile esposizione finanziaria”.
Morale della favola, l’operazione Ecovillage, per quanto riguarda il Fondo Senior, non si farà, ma Idea-Fimit la porterà comunque avanti, con un altro fondo, l’Ideafimit Sviluppo, partecipato da Enpam, cioè con i soldi dei medici, le cui quote nel solo 2016 hanno perso il 10% del valore, passando da 23 mila a 21 mila euro ciascuna come si legge nel rendiconto del Fondo Ippocrate che ne detiene la titolarità.
Conseguentemente, la mancata speculazione di Ecovillage ha comportato dei riflessi sul valore del fondo Senior, la cui quota dal massimo di 264.000 euro del 2010 è scesa a 217.200 di fine 2015 per scivolare ancora di più nella prima metà del 2016 , secondo quanto riportato da un articolo di Plus, Sole 24 Ore, del 28 maggio 2016) fino a totalizzare un meno 17,9% dalla sua nascita. Valori più aggiornati non è dato saperne, visto che Idea-Fimit alias De Agostini Real Estate non hanno voluto rispondere alle domande poste dai giornalisti che li hanno contattati .
In mancanza di dati certi, la sensazione è che il fondo Senior non navighi affatto in acque serene, soprattutto visto che dal 1° gennaio 2017 anche l’edificio di via Pianciani si è svuotato ed è rimasto sfitto. Peraltro si è anche avviato un contenzioso tra Città Metropolitana di Roma e Sgr sulla restituzione delle chiavi, che hanno indotto De Agostini Real Estate a intimare alla ex Provincia di tutelare il suo bene con una sorveglianza continua al fine di evitare possibili occupazioni. Evidentemente la Sgr vuole evitare di ritrovarsi un altro immobile come quello di Collatina occupato.
Sarebbe utile che a questo punto Inpgi comunicasse un valore aggiornato del suo investimento nel Fondo Senior e quanto spera di recuperare dei 16,1 milioni investiti nel 2011. Resta doveroso preoccuparsi e fare chiarezza sulla superficialità ed eventuali responsabilità con cui è stata condotta tutta l’operazione di investimento ( a perdere !) e sopratutto se questo modo di operare viene adottato per qualsiasi investimento dell’ente previdenzialie dei giornalisti.
